加拿大置业大全【房地产知识、房屋保养心得】

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-9-7 17:03

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【地产知识】Title Insurance（产权保险）是什么？一定买吗？

很多买房人在购房交接时律师都会建议购买一个Title Insurance（产权保险）。很多朋友经常有这样的疑问：我已经购买了房屋保险（Home Insurance）了，为什么还要买一个Title Insurance？Title Insurance是什么？都保障什么？一定要买吗？

今天嘉德小编就来简单为大家说说买房时涉及到的Title Insurance（产权保险）的一些相关问题。

Title Insurance（产权保险）是什么？

很多业主对Title Insurance有一个常见的误解，认为Title Insurance（产权保险）与房屋保险（Home Insurance）或房屋质量保险（Home Warranty）是同样或类似的一种保险。

实际上Title Insurance中的”Title”指的是政府土地登记中反应的财产所有权。Title Insurance对您的物业所有权起着保障作用，这不包括一般房屋保险（Home Insurance）中对火灾，盗窃，水浸等的赔偿。

安省政府并不强制要求业主购买Title Insurance（产权保险），但是考虑到财产所有权的重要性，且Title Insurance是一次性支付的保险，费用也不高。嘉德小编还是建议大家在买房交接前购买Title Insurance。

Title Insurance（产权保险）都Cover哪些风险：

Title Fraud：产权诈骗。当有人窃取或伪造业主的身份，在业主不知情的情况下转移房产所有权。
Existing liens against title：现有的所有权留置权。如前房主没有缴清地税或物业税
Encroachment issues：侵权问题。如房屋的某部分结构建造得太靠近邻居的土地，或侵犯了邻居的土地
其他产权相关并可能影响房屋出售，抵押贷款，租赁等问题
4 |/ a: G# Y4 o6 s7 R: D. }8 F/ B

尽管Title Insurance是一次性支付的保险，但在您拥有该物业的期间都可以为您的财产所有权提供保障。因此嘉德小编建议大家跟律师确认Title Insurance中的每个条款，并了解Title Insurance都对哪些潜在风险起到保障作用。

Title Insurance（产权保险）不Cover什么：

之前也有提及，产权保险（Title Insurance）与房屋保险（Home Insurance）不同，不会Cover火灾，盗窃，水浸，及以下的一些情况。

在您购买物业前已经知晓的前业主存在的产权问题或产权争议。
环境污染，如土壤污染。
购买物业后，非法对物业的使用性质进行变更，例如非法将民用物业改为商用。. z) U* u1 D v9 ?- g& A, N

转载自嘉德微信公众号：torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-9-11 19:27

卖房程序及相关注意事项

在多伦多卖房主要分为两种形式：私售和通过地产经纪进行交易。

私售：

自己卖房可以在自家门口挂上For Sale的牌子。自己估价，自己跟买家进行谈判交易。整个过程都需自己完成。好处是无需支付任何中介费用。坏处则是其一估价可能不够专业准确，过高无人问津，过低自己吃亏，其二是客户来源少，即使有很多人来看房，真正有意买房的却较少，付出了时间精力却达不到好的效益。另外，合同(offer)事后可请律师帮忙把关，但是在谈判中对offer中的条件条款，未必有深入了解，牵涉到复杂的交易或许会容易出错。

通过地产经纪交易：

通过地产经纪卖房称之为listing，地产经纪会通过对比同类型同区域房屋，历史价格和当前市场状况给出一份专业的房产价值评估报告(CMA)。如卖家同意该地产经纪作为自己的代理，则该地产经纪需跟卖家签订代理合同，写明在规定时间内不得找其他地产经纪代理销售其房产。如为了快点把房子卖出去而跟不同的经纪签署了代理合同，那么在其中一家经纪售出房后，卖家还需支付其他经纪相同的佣金，这就有点得不偿失了。但是，如有其它协议，情形又不同。

在签订代理合同后，地产经纪会为卖家在MLS上挂牌销售。MLS是经多伦多地产局许可，为所有地产经纪开辟的专用房地产网站。非地产公司工作人员是无权登陆察看该网站内容的。在这上面挂了牌之后，所有地产经纪都可以检索到该房产，如有意看房者会与卖家的地产经纪预约时间。卖家经纪一般会为看房者准备一个专门装钥匙的小密码盒，告知买家经纪们。通常情况下，经纪会让房主在买家看房的时候最好进行回避。地产经纪还会在所出售的物业前立起FOR SALE 的标志，让过路的人都知道这里有一处房产要进行出售。还有，地产经纪在报纸上或多或少（做的比较好的经纪自然拥有比较多的广告）都会拥有自己的广告，地产经纪也会把卖家的物业更新上去，以期更多人留意。

卖房准备：

一般来讲，卖家需对要出售的房屋进行“美容”。重新粉刷墙壁，修补外貌，裂痕，清洁地毯，把房间打扫干净整洁等等…如能针对每间房屋的功能，来进行家具摆设则是再好不过，让来看房的人觉得没有多余浪费的空间。做好“表面功夫”，才会给看房者留下良好的第一印象。房屋可以更快的卖出去并且在之后的amendment当中少给买家提供压价的机会。

交易流程：

当有人看中房子时，会让他/她的地产经纪下offer给卖方的地产经纪。有时会出现多个offer同时给一个房屋的情况，卖家需如实告知所有买家。作为买家在抢offer的时候不会知道竞争对手的价格，所以必须对该房产给出自己觉得合理的价格。当然，抢offer是对卖家十分有利的，卖家可以选择价高者或提出更少条件（condition）的offer来接受。

卖家接到offer后卖家经纪需在规定时间内（一般为24小时）签好并传真回给买家经纪。一般offer分为有条件offer和无条件offer。有条件的offer可能会有验房，贷款等方面的条件，只有在条件满足或取消后offer才能成立。无条件的offer则在签订合同后立即生效。在双方达成协议后，即任何一方签署acceptance(接受)后，一般在之后的24小时内，买方要送交定金（大约总售价的5%）给卖方经纪公司信托帐户。

卖家还需有一位律师为自己在交易过程中处理相关的法律程序，也确保交易合法有效。如没有相熟的律师，通常地产经纪们也会为自己的客户推荐。

如果产生任何条件或价格的变动，双方都需通过自己的经纪进行协商。达成一致后，签订书面补充协议（amendment or waiver）。在这过程中，就需要双方经纪进行谈判，良好的谈判技巧可以为自己的客户争取更多的权益，并根据自己的经验给于自己的客户适当的意见。

在offer生效后，卖家需在交房日期前把房屋清空，清洁完毕。卖家还需把转接文件和钥匙提供给律师。除了常规的地契等文件外，还要注意所有的发票，说明书，建筑图，地界图，平面图等资料，以及小到垃圾桶等物件都要注意。一般买家还会有1-2次的看房机会来检查房屋的完成情况。如果在交房当日6pm之后物业未有搬空，买家有权锁门。

有了地产经纪的帮助，卖房的过程就简单多了。卖家不需担心自己找不到买主，也不用担心房子会卖亏了，只要根据地产经纪的步骤按部就班的完成就行了。

转载自嘉德微信公众号：torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-9-13 19:04

【经纪须知】多伦多地产经纪如何续期RECO注册码？

最近经常有新老经纪来电咨询嘉德小编：如何续期RECO注册码？续期以前需要满足什么要求吗？每如何查看我是否已经满足了续注册码要求？如果没有按时续期怎么办？等等。

今天小编就跟大家分享一下多伦多地产经纪如何续期RECO注册码和一些注意事项。希望可以帮到大家。

第一步：完成续期必须的课程要求。

自2015年的8月1号之后，申请人要申请续期或者恢复RECO注册号必须满足继续教育要求。

A：如果你是第一次申请续期或者恢复RECO注册码的多伦多地产经纪（做地产经纪不到两年，持有临时经纪牌照），则需要在申请续期或者恢复RECO注册码之前完成OREA要求的3门继续教育课程。

第一门：The Commercial Real Estate Transaction
第二门：Real Property Law
第三门：在4门Electives课程中任选一门。Principles of Appraisal/ Principles of Mortgage Financing/ Principles of Property Management/ Real Estate Investment Analysis
/ V( p) K& `4 h1 T; `; r$ B" N; i" \

注：如果你是在2016年4月之前注册OREA的多伦多地产经纪，并已经注册了RECO，那么你已经完成了第一门和第二门课程。只需要再完成第三门课程就满足第一次续RECO注册号的要求。

B：如果你不是第一次申请续期或者恢复RECO注册号，则需要在申请之前完成RECO要求的3门网络课程。

完成Residential Update Course或Commercial Update Course
完成两门Elective Courses T0 \! q+ |3 ^% q

多伦多地产经纪可浏览RECO官网reco.on.ca并登陆MyWeb Login，选择屏幕右侧的Online Continuing Education并通过Visa或MasterCard缴纳$44。

已完成的课程会在MyWeb Login后左侧Profile下的My Continuing Education中显示。

第二步：完成并递交申请表

申请人在满足了教育要求后需要完成并向RECO递交申请表，申请人可通过Online的形式递交申请。申请表地址如下：

http://www.reco.on.ca/wp-content/uploads/Application-for-Renewal-Broker-Salesperson-NEW-MCE-July-2015.pdf

通过Online递交申请：

申请人可登陆MyWeb后选择左手边Registration下的Online Registration Renewal来完成网上递交申请。

申请费用$390。

续RECO注册码的审理顺序不是按照递交申请的快慢来排列，而是按照申请人RECO注册码到期的早晚来排列的。

注：请大家在RECO注册码到期前60天之内向RECO递交续注册申请。如RECO没有在你的注册码到期之前收到续注册码申请，RECO会终止你的注册。如果每年没有按时交纳RECO的保险也会被RECO终止你的注册码。如果注册码被终止则需在终止后的2年内申请恢复注册码。

申请恢复RECO注册码

多伦多地产经纪申请恢复注册码一样要先满足续注册码的教育要求。申请人需要向RECO提交一份Reinstatement申请表+一份Broker of Record签名的No Trade Confirmation Letter（证明注册码过期后没有从事经纪行为）。

Reinstatement申请表地址如下：

http://www.reco.on.ca/wp-content/uploads/Application-for-Renewal-Broker-Salesperson-NEW-MCE-July-2015.pdf

如果申请人在RECO注册码过期后的60天之内申请恢复注册码则不需要补交最新的无犯罪证明。如果是在过期60天以后提交申请的多伦多地产经纪则需向RECO补交一份最新的加拿大无犯罪证明原件。恢复申请费是$590。

关于多伦多地产经纪如何续RECO注册码就跟大家分享这么多，如果有任何疑问请联系嘉德置业咨询。

转载自嘉德置业公众号：torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-9-25 19:17

【经纪须知】OREA地产经纪课程费2018年1月1日起要涨价了！报名要抓紧哦！

近期，注册成为地产经纪的费用有相应调整，小编刚刚联系了安省地产组织（OREA），安省地产局（RECO）和多伦多地产局（TREB）确认了最新的收费标准跟各位分享，希望对即将成为地产经纪的朋友有略微帮助。

首先，想要成为地产经纪要先完成Ontario Real Estate College（OREC）设立的相应课程，2016年4月以后，要求新注册的学员必须要完成5门课程，5门课程的费用如下：

Real Estate as a Professional Career 课程费用 $525

Land, Structures and Real Estate Trading 课程费用 $545

The Real Estate Transaction-General + The Residential Real Estate Transaction课程费用 $425+$425=$850

The Commercial Real Estate Transaction 课程费用$425

Real Property Law 课程费用$505

OREC课程总费用：$2,850

近日，从安省房地产协会(OREA)官网获悉地产经纪课程将于2018年1月1日期全面涨价。

2018年1月1日起，安省地产协会推出的一系列房地产职业课程将上调费用，如果你打算报名OREA的房地产课程，计划进军房产行业，那么记得在此日期前报名！据悉，在2018年1月1日之前报名并签约缴费的学生不受费用调整的影响。

关于如何成为一名地产经纪可以参考下面的链接：

http://jdlrealty.ca/join-us-pro/3267-%E5%A4%9A%E4%BC%A6%E5%A4%9A%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%BB%8F%E7%BA%AA%E5%85%AC%E5%8F%B8%E6%98%AF%E6%80%8E%E4%B9%88%E5%9B%9E%E4%BA%8B%EF%BC%8C%E6%80%8E%E6%A0%B7%E6%89%8D%E8%83%BD%E5%81%9A%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%BB%8F%E7%BA%AA%EF%BC%9F.html

所有考试通过后，大家还需要申请RECO安省地产经纪牌照，以及当地地产局的会员（例如多伦多地产局TREB）。

RECO地产经纪牌照申请费自2017年1月1日上调至$590，申请通过后需要缴纳第一年的年度保险$440才会激活地产经纪牌照。

TREB多伦多地产局会员申请费约$2000（其中包含基础申请费，第一年年费以及$100块的强制保险）。

公布了这些费用信息，相信大家对新经纪注册花销有了一定的了解，如果大家还有任何相关疑问，欢迎来电嘉德置业咨询。

转载自嘉德微信公众号：torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-9-26 18:56

【经纪须知】安省地产销售人员如何成为Broker？

关于如何成为地产销售人员，如何完成地产销售人员牌照的续期和恢复，小编在之前的文章中都有做详细的讲解。今天就来跟大家讲解一下地产销售人员Real Estate Salesperson如何成为地产经纪Real Estate Broker，以及两者有什么不同。

地产经纪Real Estate Broker可以成立自己的地产公司，而地产销售人员Real Estate Sales Person只能作为Employee受雇于一家地产公司。因为成为地产经纪需要完成更加困难的教育要求以及相关的工作经验，地产经纪往往比一般的地产销售人员更加专业可靠。

成为Real Estate Broker不一定要做一家地产公司的老总，可以依然保持受雇于一家地产公司做Broker，而不一定要成为Broker of Record。

地产销售人员想要成为地产经纪Real Estate Broker需要满足以下条件：

在安省地产局（RECO）是注册的地产销售人员
在过去的3年中有两年在做地产销售人员
完成必要的教育要求Broker Registration Education Program
& y/ F2 z# V; u" y" o S3 F

必须完成OREA Real Estate College的两门课程：

一门必修课（费用：$925）：Real Estate Broker Course

一门选修课（费用：$505）：除了完成一门必修课以外，安省地产销售人员想要成为地产经纪Real Estate Broker还需要完成一门选修课，如果你之前没有完成The Commercial Real Estate Transaction这门课，那么这一次必须选定这门课作为你的选修课。

如果以前已经完成过The Commercial Real Estate Transaction这门课，那么需要从以下4门课中选取一门作为你的选修课（不可以重复选取之前已经完成过的课程）。

Principles of Appraisal
Principles of Mortgage Financing
Principles of Mortgage Management
Real Estate Investment Analysis
4 h$ |2 d9 R9 m, k0 y9 ]

完成了教育要求后，需要在12个月内向安省地产局（RECO）申请注册成为地产经纪Real Estate Broker。安省地产局RECO在收到申请以后会在7-10个工作日给出答复。

转载自嘉德公众微信torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-9-28 19:18

【地产资讯】安省中小学FRASER最新排名

嘉德的很多客人都有了自己的小家庭了，朋友们茶余饭后的话题常常谈论到孩子的生活和学习问题。很多客人移民的初衷也不外乎一句话：为了孩子。因此在买房选择社区时，常常会考虑到是否是排名靠前的学校校区问题。嘉德小编今天就来简单跟大家谈一谈安省中小学的情况以及排名。

Fraser近期公布了最新的安省中小学排名。华人聚居的多伦多教育局和约克教育局表现不俗！

以下是安省前20名中学最新排名：

2015-16 Rank	Rank in the most recent five years	School Name	City	2015-16 Rating	Rating in the most recent five years
1/740	1/623	St Michael's Choir (Sr)	Toronto	10.0	9.4
2/740	2/623	Colonel By	Gloucester	9.4	9.2
3/740	4/623	Pierre Elliott Trudeau	Markham	9.2	9.0
4/740	8/623	Oakville Trafalgar	Oakville	9.1	8.9
4/740	n/a	Lisgar	Ottawa	9.1	n/a
6/740	2/623	London Central	London	9.0	9.2
6/740	4/623	St Therese of Lisieux	Richmond Hill	9.0	9.0
6/740	10/623	Markville	Markham	9.0	8.8
6/740	16/623	St Augustine	Markham	9.0	8.7
6/740	37/623	Bloor	Toronto	9.0	8.2
6/740	n/a	L'Académie de La Seigneurie	Casselman	9.0	n/a
12/740	8/623	St Robert	Thornhill	8.9	8.9
12/740	10/623	Richmond Hill	Richmond Hill	8.9	8.8
12/740	10/623	Ursula Franklin	Toronto	8.9	8.8
12/740	20/623	Earl of March	Kanata	8.9	8.6
16/740	4/623	Bayview	Richmond Hill	8.8	9.0
16/740	10/623	West Carleton	Dunrobin	8.8	8.8
16/740	16/623	Iroquois Ridge	Oakville	8.8	8.7
16/740	n/a	John Fraser	Mississauga	8.8	n/a
20/740	4/623	Unionville	Unionville	8.7	9.0
20/740	10/623	Bur Oak	Markham	8.7	8.8
20/740	23/623	Earl Haig	Toronto	8.7	8.5
20/740	23/623	Lawrence Park	Toronto	8.7	8.5
20/740	30/623	Centennial	Guelph	8.7	8.4
20/740	30/623	John McCrae	Nepean	8.7	8.4
20/740	30/623	Le Sommet	Hawkesbury	8.7	8.4

全部排名请参考下面的链接：

http://ontario.compareschoolrankings.org/secondary/SchoolsByRankLocationName.aspx?schooltype=secondary

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-9-28 19:18

以下是安省最新小学排名：

2015-16 Rank	Rank in the most recent five years	School Name	City	2015-16 Rating	Rating in the most recent five years
1/2900	n/a	Avondale Alternative	Toronto	10.0	n/a
1/2900	n/a	Hollywood	Toronto	10.0	n/a
1/2900	n/a	IQRA Islamic	Mississauga	10.0	n/a
1/2900	n/a	Islamic Foundation	Ajax	10.0	n/a
1/2900	n/a	Laggan	Dalkeith	10.0	n/a
1/2900	n/a	Nile Academy	Toronto	10.0	n/a
1/2900	n/a	Safa & Marwa Islamic	Mississauga	10.0	n/a
1/2900	n/a	Sainte-Marguerite-Bourgeoys	Markham	10.0	n/a
1/2900	n/a	Sathya Sai	Toronto	10.0	n/a
10/2900	n/a	Hillmount	Toronto	9.9	n/a
10/2900	n/a	Islamic Foundation	Toronto	9.9	n/a
12/2900	n/a	Cottingham	Toronto	9.8	n/a
12/2900	n/a	ISNA Islamic	Mississauga	9.8	n/a
14/2900	n/a	Bayview Fairways	Thornhill	9.7	n/a
14/2900	n/a	Castlemore	Markham	9.7	n/a
14/2900	n/a	Charles-Sauriol	Toronto	9.7	n/a
14/2900	n/a	Khalsa Community	Brampton	9.7	n/a
14/2900	n/a	St Justin Martyr	Unionville	9.7	n/a
14/2900	n/a	William Berczy	Unionville	9.7	n/a
20/2900	n/a	Arbor Glen	Toronto	9.6	n/a
20/2900	n/a	C D Farquharson	Toronto	9.6	n/a
20/2900	n/a	David Lewis	Toronto	9.6	n/a
20/2900	n/a	Denlow	Toronto	9.6	n/a
20/2900	n/a	Rosedale	Toronto	9.6	n/a

全部排名请参考下面的链接：

http://ontario.compareschoolrankings.org/elementary/SchoolsByRankLocationName.aspx?schooltype=elementary

安省的公立学校分天主教学校和普通公立学校两种，为学生提供从1-12年纪（Grade1 –Grade12）的完整教育课程，对于英语为第二语言的学生们提供ESL语言课程。大多数家长最看重的是孩子的中学教育，也就是相对应的九到十二年级的课程（Grad9-Grade12）。想要获得中学毕业文凭学生们首先必须要修满30个学分，每一个科目修完并考试及格对应获得一个学分。其次通过Ontario Secondary School Literacy Test（OSSLT）也就是安省中学英语测试，这个考试涵盖了9年级（Grade 9）之前所有学过的内容，目的是为了测试学生的读写能力是否可以及格。十年级（Grade 10）以后的学生需要来参加这个考试，考试会在同一天相同时间举行，通常是在每年的3月中下旬。最后学生要完成40个小时社区服务，满足以上三个条件的学生可以顺利拿到高中毕业证书。

除了公校以外，安省还有众多的私校。私校与公校相比师生比例也会低很多，每个科目都会有特定的老师，保证每个学生都能够被照顾到。私校的学生们在学业和心理有问题时，都可以找到单独的老师帮忙解答，学校也会安排专门老师帮孩子们解决困难。不难看出，私校在这方面的优势是巨大的，孩子们在这种环境下成长也可以让家长减少不少担忧。

对于公校来说，只要家庭提供了学校学区范围内的居住证明，只要学校有位置，孩子就可以进入公立学校读书。这个入学标准便是多伦多学区房价一直稳涨不落且总一房难求的原因。而私校则不受居住区域的限制，被录取的孩子可以选择走读或者寄宿。

公校的学费是从每年每个家庭所出的地税中包含的，所以也可以说是免费的。而私校的价格每年从2-4万加币不等，家长们还需要承担学费之外的学生活动费用以及学校制服费用等。

加拿大的高中从十一年级（Grade11）和十二年级（Grade12）会根据学生的未来志向分成几类，包括就业准备，大学以及学院准备，其他科目准备等。选修课的种类也是包含从法律金融到生物物理，甚至还包括一些实践科目。学生可以从高中接触自己喜欢的专业，这不仅可以为高阶段学习做准备，也可以让学生初步了解自己是否真的适合这个专业。看似轻松的加拿大高中其实会教会孩子更多东西。

转载自嘉德微信公众号：torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-10-2 19:27

【地产知识】《房产买卖合同》你弄明白了吗？

在多伦多，当我们想买卖物业时，买方和卖方都需要在房产买卖合同上签字。

那么，在这过程中，有多少人认真研究过合同上都写了些什么呢？它是怎样保护我们的利益的？今天嘉德小编就来跟大家谈一谈《房产买卖合同》。

多伦多的房产买卖合同，是由OREA安大略省地产协会联合TREB多伦多地产局制定的专用合同，而且要求必须使用最新版本，文件里面主要分为三部分：主合同，副表，修改/删除条款文件。在该合同未经双方签署同意之前，我们称之为Offer。

在主合同中列有多项条款。这些条款中涉及了几个具体的时间日期：分别是买家下offer的日期；合同有效期；交房日期；产权调查的日期；offer接受日期以及offer中的条件截止日期。

offer有效期：讲明了对方需在规定时间给予答复。超过有效期，则offer失效。卖家经纪收到offer后，会与客户进行沟通，看是否需要调整。如果卖家要求对买家发来的Offer进行调整，卖家经纪会对于买家发出的合同进行修改，并送还给买方，称之为Counter offer。

交房日期：买家将在交房日期拿到钥匙。在此日期之前，并不可以进行装修，暂放物品。在交房前，买家应有一次或一次以上的机会去看房。（附录中应注明）。一般最后一次看房时间为交房期的前1-3天，以检查所购房产的是否以按合同要求清洁/施工完毕，合同中所提到卖家留下来的东西是否都在。合同中也应注明所留物品的具体记录。签合同的时候需注意。看房子时有些希望卖家留下来的物品都需要问清楚，写进合同才可生效。

产权调查的日期：一般律师会为买家代理相关的产权调查，无需担心。

Offer中的条件截止日期：在这个日期之前，如果买家已经取消掉条件，则该合同正式成立。在取消掉条件之前，则是通常讲sold on condition。这里的condition一般包括贷款和验房条件。双方可根据自身的情况在合同中加入另外一些适当的条件。

价格，具体内容和交房日期都可以谈判。在买卖双方的交涉中，必须有书面证明才能受法律保护。

如果需要在合同中去除或新增任何条款，一定要买卖双方签字同意才可成立，称为合同修改书（Amendment），另一种只是减去一些条件则称之为Waiver。当买卖双方收到取消书Waiver或者取消条件的修改书Amendment时，整个交易才真正达成共识，交易才真正意义上的成立了。

如为共管物业（Condomium）则一般需卖家出具Status certificate给买方，通过律师进行检查，如有问题也需加入Amendment，或重新考虑该房产。

所以，如果买家不同意取消条件，则合同不可成立，买家通常有权退房，并退回定金。

当然，有无条件，条件多少，则由买家最终决定。

附录又分为A, B两部分。附录A主要是对于房屋中动产的一些特别注明，比如这些动产必须工作正常。还有买家需支付余额，以及买卖所附带的条件。附录B主要是针对对于定金所产生的利息应返还给买家金额的多少进行规定。

值得一提的是，在买卖房产的交易中，买家经纪的佣金是由卖家支付的。也就是说出售房产的人在地产经纪处挂牌出售时，地产经纪与卖家谈好佣金及佣金比例。买家并不直接付给他/她的地产经纪佣金。

一个完整的购房程序下来，不光有主合同，授权文案，还有修改文案。每一步都需按标准的法律程式进行。

更多内容请关注嘉德微信公众号：torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-10-4 18:15

【经纪须知】地产经纪续牌要求的RECO Update Course怎么完成？

在之前的文章中嘉德小编已经跟大家讲解过如何续期RECO（安省地产局）地产经纪牌照。今天嘉德小编就来为大家讲讲如何完成RECO Update Course。

首先，如果你不是第一次申请续期或者恢复RECO注册号，则需要在申请续牌之前完成RECO要求的3门网络课程。

完成Residential Update Course或Commercial Update Course
完成两门Elective Courses8 x( Z: T: A; T& }4 x4 i

多伦多地产经纪可浏览RECO官网reco.on.ca并登陆MyWeb Login，在网页下方的Education选择pay now缴纳$44的网络课程费用（直接Online使用VISA或MasterCard付款即可）。

交费后点击Education下方的Mandatory Continuing Education进入学习界面。

进入学习界面后依次点击需要完成的课程观看视频进行学习。

嘉德小编这里以RECO Residential Update Course举例，点击后会自动跳出视频弹窗，每完成一个小课程后点击Next进入下一小节。直至全部完成。

浏览器有时会阻止弹窗跳出，阻止时会有提示，大家手动允许弹窗跳出即可。

其中会有些问答题，大家可以根据网课中给的信息作出答案，如果答错可以重新观看上一个课程视频重新提交答案。

已完成的课程会在MyWeb Login中的My Continuing Education中显示。

完成了全部的3门网络课程后就可以在线申请RECO续牌了。

关于如何续期RECO请参考嘉德小编之前的文章：

http://jdlrealty.ca/join-us-pro/3189-%E5%A4%9A%E4%BC%A6%E5%A4%9A%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%BB%8F%E7%BA%AA%E5%A6%82%E4%BD%95%E7%BB%AD%E6%9C%9Freco%E6%B3%A8%E5%86%8C%E7%A0%81%EF%BC%9F.html

转载自嘉德置业公众号：torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-10-13 10:54

【地产问答】买房投资——买公寓楼花还是独立屋、联排屋？

近期有很多客人来嘉德置业咨询买楼花投资的相关问题，小编今天简单整理一下大家比较关注的问题和嘉德置业总裁李丁给出的建议，希望对大家有所帮助。

问：我知道一般加拿大的公寓都是精装修后的价格。请问加拿大的联排屋，独立屋也是精装修后的价格吗？

答：加拿大的联排屋，独立屋一般也是精装修后的价格。

问：多伦多是不是房子少，买家多？

答：大多伦多地区的热门区域目前总体是供不应求。

问：单纯投资的话，是买地段好的公寓楼花还是独立屋，联排屋划算？

答：单纯投资，公寓楼花因为建造周期较独立屋、联排别墅楼花长，更能利用市场上升趋势，少量订金的资金杠杆作用，一般4年只交15-30%的订金，等着涨价，期间不用打理；公寓楼花一般投入资金少，通常就是5-10万；而独立屋楼花周期短、价格高，一般两年建好动用资金大，占用资金多，维修量大；投资独立屋、联排现房也有同样问题；从长远来看，好的公寓租金高，也涨价；不过管理费也会增长；独立屋，联排别墅租金并不高，但是没有管理费，虽然有维护费用。总之，看投入资金量，以及管理容易度。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-10-16 18:56

【地产知识】没有自己的地产经纪，怎么看Open House？

对大多数多伦多家庭来说，买房是件大事儿。但是很多买家，尤其是第一次准备购买物业的买家，对房屋市场信息可能不够了解，这时就需要找一个专业的地产经纪咨询。一般在地产经纪了解了客人的需求和预算以后就会帮客人找出一些适合的房源带客人去看房。

然而经常也有些买家选择先不找地产经纪，想先自己了解一些房屋市场情况以后再做进一步打算。经常就有些朋友问到嘉德小编：我没有地产经纪，能自己去看房吗？

今天嘉德小编就来跟大家讲一讲没有地产经纪，怎么看Open House。

首先，市场上在卖的房子一般都需要买家的地产经纪预约并带买家去看房。

同时，很多卖家为了吸引更多的人来看房，一般会在周末下午安排Open House（开放日），Open House时买家可以自己去参观。

一般Open House附近的路边上都会有一些指示牌，靠这些指示牌可以指引买家到达Open House的地址。但是如果只是靠这样去看Open House，一天也看不了两套。

在哪里可以看到全部的Open House信息呢？

多伦多地产局官网http://www.trebhome.com/ 上就可以找到所有的Open House信息。

点击Buying列表下的Open Houses后，可点击地图上的位置查看近期的Open House信息，并适当安排看房路线和时间。

关于没有地产经纪怎么看Open House今天嘉德小编就分享这些。

自己通过Open House并不能了解到全部的房屋和市场信息。买房是个大事儿，建议买家们还是理智的要找个专业的地产经纪咨询。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-10-17 17:44

【经纪须知】地产经纪年度保险 - RECO Insurance是什么？

安大略省所有的房地产销售人员和地产经纪人都必须要加入RECO的保险计划。并在每年的8月末之前缴纳下一年的保费。如果没有按期缴纳RECO Insurance，地产经纪牌照会被暂停，在牌照暂停期间不能以地产经纪身份参与地产交易或带客人看房等。

目前RECO 年度保险的费用为$440/年，需要地产经纪牌照持牌人每年的8月末之前在安省地产局官网www.reco.on.ca 上登录MyWeb点击Insurance下方的支付按钮直接网上付款。

保险费用支付成功后地产经纪牌照持牌人可在MyWeb上下载缴费收据，在报税时作为地产经纪支出使用。

地产经纪保险RECO Insurance都管什么？

安省地产经纪保险主要覆盖以下三种情况：Errors and Omissions（错误和遗漏保护）、Commission Protection（佣金保护）和Consumer Deposit（客户预付款保护）。

Errors and Omissions（错误和遗漏保护）：

Forgetting a key clausein the APS（在APS中遗漏关键条款）
Making a mistake with respect to taxes（税务相关的错误）
Using the wrong form（使用错误的表格）
Under- or overpricing a property（物业报价错误）
Or, none of the above - groundless accusations can lead to expensive claims（其他，无端指控导致的重大赔付）* N' O) k, `# h/ T

符合Error and Omissions索赔条件，每次做多可获得$1,000,000赔付，每年做多可获得$3,000,000赔付。

Commission Protection（佣金保护）：

A registrant becoming insolvent (i.e., brokerage goes bankrupt)（地产经纪无力偿还，例如地产经纪公司破产）
Theft, fraud, misappropriation, or wrongful conversion by a registrant（盗用、欺诈、侵吞、或不当转换佣金）
Social Engineering (subject to $10,000 sub-limit per claim)（社会工程，每项索赔额度为$10,000级别）
8 V+ @3 D6 L. b# p1 P* d

符合Commission Protection索赔条件，每次可最多索赔$100,000。

Consumer Deposit（客户预付款保护）：

A registrant becoming insolvent (i.e., brokerage goes bankrupt)（地产经纪无力偿还，例如地产经纪公司破产）
Theft, fraud, misappropriation, or wrongful conversion by a registrant（盗用、欺诈、侵吞、或不当转换客人的预付款）
Social Engineering (subject to $10,000 sub-limit per claim)（社会工程，每项索赔额度为$10,000级别）
* H2 |$ H+ d- o$ v

符合Consumer Deposit索赔条件，每次可最多索赔$100,000。

安大略省是全加拿大唯一为Commission Protection和Social Engineering Fraud赔付的省份。为地产经纪辛苦赚到的佣金起到了更好的保护。

客户也可以安心的将预付款放入地产经纪公司相应的银行信托账户里面。如果出了问题安省地产经纪保险都会做出相应赔付。

关于安省地产经纪年度保险相关的问题嘉德小编今天就讲到这儿。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-10-23 18:20

【经纪须知】安省地产销售人员如何成为Broker？

关于如何成为地产销售人员，如何完成地产销售人员牌照的续期和恢复，小编在之前的文章中都有做详细的讲解。今天就来跟大家讲解一下地产销售人员Real Estate Salesperson如何成为地产经纪Real Estate Broker，以及两者有什么不同。

地产经纪Real Estate Broker可以成立自己的地产公司，而地产销售人员Real Estate Sales Person只能作为Employee受雇于一家地产公司。因为成为地产经纪需要完成更加困难的教育要求以及相关的工作经验，地产经纪往往比一般的地产销售人员更加专业可靠。

成为Real Estate Broker不一定要做一家地产公司的老总，可以依然保持受雇于一家地产公司做Broker，而不一定要成为Broker of Record。

地产销售人员想要成为地产经纪Real Estate Broker需要满足以下条件：

在安省地产局（RECO）是注册的地产销售人员
在过去的3年中有两年在做地产销售人员
完成必要的教育要求Broker Registration Education Program7 _" i& ` r; {$ I6 h# _$ |# e

必须完成OREA Real Estate College的两门课程：

一门必修课（费用：$925）：Real Estate Broker Course

一门选修课（费用：$505）：除了完成一门必修课以外，安省地产销售人员想要成为地产经纪Real Estate Broker还需要完成一门选修课，如果你之前没有完成The Commercial Real Estate Transaction这门课，那么这一次必须选定这门课作为你的选修课。

如果以前已经完成过The Commercial Real Estate Transaction这门课，那么需要从以下4门课中选取一门作为你的选修课（不可以重复选取之前已经完成过的课程）。

Principles of Appraisal
Principles of Mortgage Financing
Principles of Mortgage Management
Real Estate Investment Analysis8 H& c k6 P" k

完成了教育要求后，需要在12个月内向安省地产局（RECO）申请注册成为地产经纪Real Estate Broker。安省地产局RECO在收到申请以后会在7-10个工作日给出答复。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-10-24 18:02

【地产知识】加拿大买房Offer谈成后有哪些注意事项？

在加拿大买房不管是过关斩将，力克群雄抢得Offer，还是与卖主经过艰苦谈判达成协议，作为买家，这时心里不免松了一口气，终于买到了心仪的房子啦！但这只是买房的第一步，后面还有几件事要接着做好。今天嘉德小编就来跟大家讲讲加拿大买房Offer谈成后还有哪些注意事项。

1、交付定金

通常要求Offer谈成后的24小时内交付定金。如今都要求是银行本票（Certified Cheque）或银行汇票（Bank draft），收款人是卖房经纪的地产公司，数额是Offer里谈好的，通常是房价的5%左右。（在一些特定的情形下，买方经纪会建议多付些定金，让卖方感到买方很有诚意，会对买方比较放心，也增加对买方的好感，有利谈成Offer。）

2、申请贷款

买房Offer谈成后，买家就需要去银行或找贷款经纪（Mortgage Broker）申请贷款。申请贷款通常要准备的资料有：买房的Offer，有关房屋的信息资料（Listing Sheet），就是看房时经纪给的那张房屋资料，工作收入证明，首付款（或存款）证明，身份证（驾照或护照等）。新移民买房，首付35% 以上的可以不要工作收入证明，但是银行会要求存款能维持半年以上的日常生活（包括每月还贷款额,能源费和地税等). 如果存款在加拿大不够三个月，有的银行会要求提供存款来源证明。

如果资料齐全完备，通常一到两个工作日就会有结果。申请贷款，就怕资料不齐全，反复来回，耽误时间。

3、安排验房

可以请你的地产经纪推荐2-3个验房师，或请朋友熟人推荐，要确认验房师有OAHI （Ontario Association Of Home Inspectors）证书或北美验房协会证书。验房师在验房过程中通常都会说一些房屋的维护保养注意事项，这对首次买房的新移民来说非常重要，都要记好。验房在买房程序中因人而异，如果买家个人觉得没有必要验房也可以不验。不过保险起见还是希望业主在交房前找验房师验房，做到对房屋质量心中有数。

4、办理过户手续

确认一切没有问题后，买家就可以找律师办理房屋过户手续，办理房屋过户手续需要准备的资料有：买房的Offer，房屋信息资料，一到两个身份证件。通常律师除了办理款项交接，过户等法律事项外，还会为买家办理水，电，煤气的开户手续。

买共管（Condo)类的公寓和镇屋的，还要先请律师看看共管的公寓或镇屋的管理公司文件（Status Certificate) ，听取律师的意见。

5、办理房屋保险

房屋保险是必须要买的，一定要在交房日（Close Day）前办好，否则银行不会放贷款，无法交割。

如果购买的是共管物业，比如Condo，公寓等，由于公共区域大楼管理处都有买过保险，过户是不一定需要业主购买房屋保险。

买房屋保险通常通过电话就可办好，不一定要亲自去保险公司。如果选择车保险的同一保险公司，通常会有5%的优惠。

6、办理产权保险

在加拿大购买住房并不强制业主购买产权保险，不过为了防止房屋产权被盗用，还是建议业主在办理过户手续前购买产权保险。

7、交房前的看房

交房前通常有一到两次看房，第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间，通常是量量尺寸，好购买家具，或了解一下房屋里的设备器具如何使用，以及想通过卖主了解的情况。第二次看房最好安排在交房日的前二，三天，主要是看看房屋的状况是否还好，卖主答应要完成的事是否做好了，合同里规定留在房子里的东西是否都还在，是否原来的那些。

8、交首付款和其他买房费用

交房的前一，二天，律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用，去律师楼交款。其他费用包括：土地转让费，地税，请律师的费用等，通常其他费用大约为房价的1.5%左右。

9、交房日去律师楼取钥匙

通常要到下午三点钟以后才会取到钥匙。按合同，卖主可以在房子里待到下午六点钟才离开。安排在交房日就搬家的买家就要注意了，有时拿到钥匙去开门，会发现卖主还在屋里，或是还没搬完家。

问：验房为什么在下offer之后？如果验出问题怎么办？

答：一般情况下Offer是有贷款和验房条件的，条件期限通常为5个工作日，到期以前取消这些条件，Offer就成为生效合同。如到期贷不到款，Offer失效。如在期限内验房发现问题，买卖双方协商，如问题严重，就不取消验房条款，Offer到期后失效。

关于加拿大买房Offer谈成后还有哪些注意事项，嘉德小编今天就简单跟大家分享这么多。

转载自嘉德微信公众号：torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-10-30 19:02

【地产知识】安省海外买家买房税是什么？9点详解！

1.什么是安省海外买家买房税？

为了稳定安省房价的增长，安省政府效仿BC省对外国人买家征收海外买家买房税。安省政府取了一个委婉的名字（Non - Resident Speculation Tax）也叫NRST。

对于不是加拿大公民或永久居民的个人及外国公司在安省指定地区购买住宅，需要缴纳15%的海外买家买房税。

2.外国人在安省的哪些区域购房需要交海外买家买房税？

在整个安省的大金马蹄地区（GGH）买房需要加纳15%的海外买家税。GGH区域包括：Brant，Dufferin，Durham，Haldimand，Halton，Hamilton，Kawartha Lakes，Niagara，Northumberland，Peel，Peterborough，Simcoe，Toronto，Waterloo，Wellington and York。请参阅下方地图。

（图片来自安省财政厅）

3.什么时候生效？生效期之前买的房子还没交割有影响吗？

安省的海外买家买房税在2017年4月21日正式生效。

如果是在2017年4月21号之前签定的买房合同（不论楼花或现房）但是在2017年4月21之后交割，不需要缴纳安省海外买家买房税。

4.外国公司在安省买房也受影响吗？

除海外买家个人以外，外国公司在安省买房也需要家缴纳15%的海外买家税。这里提到的外国公司是指：

不在加拿大注册；
在加拿大注册成立，但由外国国家或其他外国法人全部或部分控制，除非该公司的股份在加拿大证券交易所上市；
外国实体直接或间接控制的公司；
8 F& h) J( k G2 d a

5.是不是买房人有一个是加拿大公民，永久居民或加拿大公司就不用交这个税？

即使不是外国人，但是受外国人委托在安省买房，受益人是外国人，仍然要交15%的安省海外买家买房房税。

多人联名合买一套物业，只要有一个买主是外国人依然要交15%的安省海外买家买房税。（配偶为特例）

6.夫妻合买物业。一方是外国人，另一方是加拿大公民或永久居民，要交安省海外买家买房税吗？

加拿大公民或永久居民与外国人配偶联名在安省买房，可以免除15%的海外买家购房税。

如果是同居关系（common law）则需证明同居至少3年以上才可免除15%的海外买家购房税。

（详情可参照加拿大家庭法的第29条）

7.安省的海外买家买房税适用于哪些物业，不适用与哪些物业？

安省海外买家买房税适用于一般的住宅类型，例如：独立屋，半独立屋，连屋，联排，镇屋，公寓。

安省海外买家购房税不适用与超过6个单位以上的出租公寓楼，农用地，商业用地或工业用地。

8.正在办移民，到哪个阶段可以不交安省海外买家购房税吗？

海外买家如果正在办理移民，并且在买房前已经收到安省移民局的省提名信（nominee who receives confirmation under the Ontario Immigrant Nominee Program）则可以免交15%的安省海外买家买房税。

如果办理的是其他省的移民项目或联邦移民等。在真正成为加拿大公民或永久居民之前在安省买房必须缴纳海外买家买房税，但是可在移民通过后申请返还。

9.安省海外买家买房税返还是怎么回事？什么人可以获得返还？

海外买家在安省买房后，在这套物业是自住房且没有卖出的前提下，满足以下任意条件后可以申请返还之前缴纳的海外买家购房税。

返还时政府还会额外返还一定的利息，利息按照“土地转让税法”规定的退税率计算。

海外买家在安省购房后的4年内成为了加拿大公民或永久居民；
海外买家在安省买房后在安省以全职学生身份学习2年以上；
海外买家在安省买房后在安省全职工作1年以上。3 @- {# z" Z) q- ]0 [

今天关于安省的海外买家买房税，嘉德小编就简单介绍这些。如果大家还有任何相关疑问欢迎联系嘉德经纪咨询。

更多内容请关注嘉德微信公众号：torontojdlgroup

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